杭州08年房价必将大幅上涨-驳斥08年后房价必跌十因素,一年后验证,空军必败。
一、价格由价值决定,同时受供求关系影响。
看看日本的例子,日本因为人多地少,所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨,结果在最高峰时,东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家及在美国忸约证券交易所上市的所有公司的净资产值。在这样的气氛中,人不免狂热,失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000以上,因为土地的价格并不代表价值。
从经济学根本上开始分析,看来是比较科学的。
驳:从经济学根本上分析,价格由价值决定在现阶段不完全是对的,股票就是最简单的例子,2007年10月,几乎所有的ST股票价格都超过了正常的价值。
受供求关系影响,现阶段有需要购买房子的人大大超出了可以提供的房子。杭州市截至2007年10月,市区内(不包括萧山、余杭)市场可供新房和二手房总数不超过3.5W套,有购买需求的仅仅一个区就不止这个数字。
二、人口结构的变化导致房价下跌。
从一般规律来看,25—35岁是结婚的高峰,也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口,在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后,当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时,我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显,2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多,而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的,因为影响房价的最重要原因是边际需求因素,当边际需求减少时,价格肯定会下跌。
没错,从我国国情出发,对于人口大国的中国,人口结构变化却是对房价影响是相当大的。
驳:人口结构的变化恰恰导致房价上涨,而不是下跌。此处摘录温家宝出访新加坡的言论:温家宝指出,要让全国人民懂得中国的国情,中国是有13亿人口的国家,要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过1000万,每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工,也需要居住条件。很明显,城市人口结构是越来越多,需求增加,房价上涨。
三、奥运会的结束导致房地产市场缺乏再度膨胀的空间。
奥运会举办之后,北京的房地产市场必然没有前期“大兴土木”给房价带来巨大的升值空间,而且开发商也失去了炒作的题材。可能有人说了,这仅仅是北京,对中国的房价可能没有影响。其实不然,我们都知道,开发商炒作的力度绝非我们所能想到的,不光是北京在拿奥运说事,跟北京沾边的,不沾边的,跟奥运会沾边的,不沾边的,只要是能扯上,都给它扯上关系。毕竟奥运会在中国嘛!
驳:奥运会结束后还有上海的世博会,之后还会有很多大型活动,奥运是中国经济增长的开门标记而不是终结,看看历史上哪个举办过奥运的国家现在的经济比当初举办奥运的时候差过的?
四、政府宏观调控的效果的影响。
政府宏观调没有错,但为什么对房价调控的收效总是甚微呢?其实,这种调控尤其是对房地产这种特殊的市场的影响毕竟有一定的滞后性,经预测估计到2008年后可能效果会凸现出来。
中小户型的房子数量将空前增多。以前90平米以上的房子占70%,90平米以下的占30%,现在正好倒了个个。也就是说,即使房价不变,由于房子的小户型的数量多了,以前假设10000平米只能解决100户的住房问题,现在可以解决200户了,从而可以在建筑面积相同的情况下,为更多的购房者解决住房问题。
另外还有的说,中国房价必跌无疑,否则,政府就是狠狠抽了自己一个耳光,如果预见无错,接下来的国土、建设、规划、金融机构将要陆陆续续出现新闻----肯定有几只“鸡”被干掉,以便给猴看,对不?
话虽说得不好听,但是很容易理解。
驳:引用本届总理温家宝访问新加坡的原话:“对廉租房和经济适用房,政府应提供和保障土地的需要,当然(这些)土地也要节约和集约使用”。他说,对于高档住房,主要靠市场调节。这里的高档住房就是指商品房。
五、土地不能再成为房价上涨的理由。
10月25日,北京市国土局局长安家盛在谈到第一批上市限价房地块时,再次强调“房价和地价没有直接的逻辑关系”。数据分析显示,北京公开出让的住宅用地成交单价已经出现大幅回落,住宅用途为主的土地成交单价从2005年的每平方米2578元降至2006年的2272元,降幅约12%。由此可以看出,开发商所提出的房价上涨是因为地价在不断上涨显然不成立。
另外,北京住宅土地招标方式出让不但没有使地价上涨,反而招标达到了抑制盲目竞价出现地价上升的现象。